Réparation des fondations
Résoudre les problèmes de fondations de votre maison.
Le béton qui se trouve sous votre maison est-il en détresse ? Les problèmes de fondations peuvent entraîner des dommages structurels importants dans votre maison. Que vous soyez propriétaire ou acheteur potentiel, les problèmes de fondations sont effrayants et vous vous posez probablement beaucoup de questions.
Deux des principales questions sont les suivantes :
✔️ Combien les réparations vont-elles coûter ?
✔️ Mon assurance couvrira-t-elle les dommages aux fondations ?
Heureusement, il existe des moyens de réparer une fondation en béton sans avoir à la démolir et à repartir de zéro.
Si vous soupçonnez un problème, faites ce qui suit :
1️⃣ Examinez vous-même la fondation pour détecter les problèmes évidents.
2️⃣ Demandez à un expert en réparation d’inspecter les fondations de votre maison
3️⃣ Consultez un ingénieur en structure si nécessaire
Quels sont les signes de problèmes de fondations ?
Vous vous demandez si vous avez des problèmes de fondations ? Toutes les fondations se tassent avec le temps, mais les problèmes surviennent lorsque ce tassement est irrégulier ou extrême.
Voici les signes courants d’un problème de fondation :
Panneaux d’avertissement extérieurs
🟡 Rotation des murs
🟡 Séparation autour de la porte de garage, des fenêtres et/ou des murs
🟡 Briques fissurées
🟡 Fondation brisée et/ou fissurée
🟡 Moulures déplacées
Signes d’avertissement intérieurs
🟡 Portes et fenêtres mal alignées
🟡 Plaque de plâtre fissurée
🟡 Fissures dans le plancher
🟡 Planchers inégaux
Des sols bombés, des murs fissurés et des portes qui ne ferment pas sont autant de signes de problèmes de fondations. Soixante pour cent de toutes les maisons construites sur des sols expansifs souffrent de problèmes de fondations. Le problème survient lorsqu’une partie seulement des fondations se soulève ou s’affaisse, provoquant des fissures et d’autres dommages.
🔔 Ce mouvement différentiel est en grande partie causé par les différences d’humidité du sol. La perte ou le gain d’humidité du sol peut provoquer un retrait ou un gonflement important.
Si la charpente d’une maison ne commence à se déformer qu’après trois ans ou plus de fonctionnement satisfaisant, il est peu probable que la déformation soit causée par un tassement en profondeur des fondations, qui est toujours mis en évidence par des fissures correspondantes. Les fissures se produisent de chaque côté d’une partie du mur de fondation qui subit un mouvement vers le bas causé par la défaillance du sol.
Les fissures de tassement sont presque toujours verticales, et il ne faut pas les confondre avec les fissures qui se produisent lorsqu’un mur est soumis à un mouvement latéral dû à la pression du sol.
Quelles sont les causes des problèmes de fondations ?
Dans la grande majorité des cas, l’eau est le principal coupable. Les variations d’humidité font gonfler ou rétrécir les composants du sol, ce qui entraîne des mouvements sous vos fondations.
Votre propriété peut être plus susceptible de subir des dommages aux fondations si :
✅ Elle a été construite sur de l’argile expansive
✅ Elle a été construite sur des sols de remplissage mal compactés.
✅ la zone autour des fondations est mal drainée
✅ Vous vivez dans une région où les changements saisonniers sont extrêmes
✅ vous avez eu une fuite de plomberie sous votre maison
✅ Les racines des arbres poussent trop près de votre maison
✅ Un tremblement de terre, une inondation ou une sécheresse a compromis la structure.
Les sols les plus riches en argile sont généralement plus sensibles, tandis que les sols les moins riches en argile sont les moins affectés. Dans certaines régions, le mouvement est insignifiant ; dans d’autres, il est assez prononcé.
Lorsque des sols instables sont utilisés comme base, le mouvement est transféré à la fondation. Comme le mouvement du sol est rarement uniforme, la fondation est soumise à un différentiel ou à un bouleversement. Le problème se manifeste aussi bien dans les fondations de type dalle que dans celles de type pilier et poutre.
Si tout le sol sous une fondation gonfle uniformément, il n’y a généralement pas de problème. Des problèmes surviennent toutefois lorsque seule une partie de la maison s’affaisse. Dans ce cas, le mouvement différentiel provoque des fissures ou d’autres dommages.
Problèmes résultant du tassement des fondations :
⚠️ Dommages à la structure
⚠️ Perte de la valeur du bien immobilier
⚠️ Risques de trébuchement
⚠️ Fissures inesthétiques
⚠️ Mauvais fonctionnement de l’équipement
Quelle qu’en soit la cause, le tassement peut détruire la valeur de votre maison et même la rendre dangereuse. Si vous constatez des signes d’affaissement, ne tardez pas à faire résoudre le problème. Plus vous attendez, plus vos fondations s’enfonceront, causant d’autres dommages coûteux.
Fissures des fondations
Les fissures capillaires sont un résultat courant du tassement normal des fondations. Cependant, vous devez vous inquiéter si de grandes fissures apparaissent soudainement. Si une fissure est plus large qu’un huitième de pouce, vous pourriez avoir un problème de fondation.
Selon un article de Realtor.com sur les problèmes de fondations :
“Les fissures horizontales ou déchiquetées à 45 degrés sont les plus graves et indiquent généralement que vous aurez besoin d’une aide professionnelle.”
Si vous n’êtes pas sûr, surveillez les fissures de vos fondations, si elles continuent à s’étendre, appelez une entreprise de fondations pour inspecter les fissures.
Méthodes de réparation des fondations en béton
Les techniques passées de réparation du béton enfoncé ont varié. Du bois, du béton, du ciment et de l’acier ont été versés, poussés, tournés ou forcés d’une manière ou d’une autre dans le sol pour essayer de sauver ces fondations et ces dalles, tandis qu’au début, tout le monde, formé ou non, est devenu “expert” dans ce type de réparation. Le plus souvent, les réparations se sont avérées futiles.
D’autres méthodes d’assainissement, plus efficaces, impliquent une perturbation importante de la famille ou de l’entreprise qui utilise le bâtiment. Habituellement, il est souhaitable que le tassement des dalles de bâtiment et des fondations monolithiques dans les zones résidentielles soit corrigé sans avoir à déplacer tous les meubles, les appareils et éventuellement toute la famille, ou dans les zones commerciales, sans perturber l’activité.
Toutefois, grâce à la technologie d’aujourd’hui et à des experts qualifiés, il existe un certain nombre de solutions très efficaces au problème de l’affaissement du béton qui n’entraînent que peu ou pas de perturbation de la vie normale ou de la routine commerciale.
🔔Les deux méthodes les plus courantes de ce type de réparation sont le “slabjacking” et le “jacking” hydraulique (également appelé “piering“).
Dans le cas du ” slabjacking “, du coulis est pompé sous une dalle ou une poutre pour produire une force de levage qui ramène l’élément à son niveau d’origine.
Dans le cas de la pose de piliers, des poteaux d’acier sont enfoncés dans un sol instable et des vérins hydrauliques sont utilisés pour soulever ou stabiliser les dalles de béton affectées par les changements dans le sol sous-jacent. La méthode de réparation utilisée dépend du type de détresse à traiter.
▶️ Choisir la bonne méthode de réparation
Avant d’opter pour une méthode de réparation, vous devez déterminer la cause de la dégradation. Examinez les moulures et les boiseries, les joints de mortier dans le placage de brique et les fenêtres dans les zones basses pour trouver des indices. Prenez également note des conditions météorologiques récentes. Un temps anormalement sec ou humide peut provoquer des mouvements dans le sol sous-jacent.
La méthode la plus couramment utilisée pour corriger les petites dalles de béton enfoncées, comme les dalles résidentielles, les allées, les trottoirs, les plages de piscine, etc. est le “slabjacking“.
Pour ce faire, on pompe un coulis de ciment dans de petits trous situés à des endroits stratégiques de la dalle de béton. Une fois en place, le coulis se solidifie en une masse de béton dense et fournit un support compétent pour la dalle de béton.
Si l’on utilise un coulis sol-ciment-chaux, la teneur en chaux du coulis confère les avantages de la stabilisation à la chaux à la base ou à la sous-base.
Ce traitement combiné permet non seulement de remettre la dalle à la bonne hauteur, mais aussi de stabiliser le sous-sol pour éviter que le problème ne se reproduise. Pour les problèmes plus importants, notamment ceux liés au déplacement des fondations des maisons et des bâtiments commerciaux, on utilise généralement des piliers hydrauliques pour soulever et stabiliser les fondations.
L’installation de piliers implique l’utilisation de vérins mécaniques placés à des endroits stratégiques pour soulever la poutre stabilisée jusqu’au niveau du sol. La poutre doit être soulevée avec précaution pour éviter tout dommage supplémentaire ou inutile. Une fois soulevée, la poutre est maintenue en élévation par une semelle d’écartement et un pilier spécialement conçus.
La semelle est suffisamment profonde pour être indépendante des variations d’humidité du sol. Elle est également conçue pour répartir adéquatement la charge sans créer de masse ou de volume inutile. Le pilier est relié à la semelle par de l’acier et soutient la poutre de fondation.
Quelles sont les régions les plus touchées par les problèmes de fondations ?
Le type de sol dans certaines régions du pays entraîne un taux plus élevé de problèmes de fondations. Les régions à forte teneur en argile et les zones côtières avec beaucoup de sable ont tendance à subir le plus de dommages. Les maisons situées dans ces régions présentent un risque plus élevé de dommages aux fondations.
▶️ Problèmes de fondations au Texas
Les régions suivantes du Texas ont un sol argileux expansif, qui peut entraîner un mouvement des fondations :
🟡 Dallas
🟡 Fort Worth
🟡 Houston
🟡 Corpus Christi
🟡 Austin
🟡 San Antonio
Les conditions du sol au Texas réagissent à la pluie et à la sécheresse comme une éponge. Cette expansion et cette contraction avec les changements d’humidité exercent des contraintes sur votre fondation.
Les problèmes de fondation sont également fréquents dans les zones sujettes aux inondations, comme on l’a vu avec l’ouragan Harvey en 2017. Si vous vivez à Houston, vous voudrez peut-être surélever votre maison au-dessus de la zone inondable. La FEMA propose ce guide sur le processus d’élévation des maisons.
Parmi les autres facteurs qui contribuent à la défaillance des fondations au Texas, citons le mauvais drainage autour des maisons et la corrosion de la plomberie en fonte ou la défaillance des piliers en cèdre sous les maisons anciennes.
▶️ Problèmes de fondations en Oklahoma
Certaines régions de l’Oklahoma, notamment Tulsa et Oklahoma City, ont également un sol à forte teneur en argile. En fait, la terre est rouge en de nombreux endroits en raison de la forte teneur en argile.
Pour aggraver le problème, l’Oklahoma connaît souvent une sécheresse extrême (vous vous souvenez du Dust Bowl ?) qui assèche le sol, le faisant se contracter et se détacher des fondations.
Dans l’Oklahoma, l’expansion et la contraction du sol entraînent souvent des problèmes dans le sous-sol de votre maison. Parfois, les murs du sous-sol devront être redressés pour soutenir correctement votre maison.
Les experts en fondations de l’Oklahoma recommandent d’arroser votre fondation pendant les périodes de sécheresse et de rediriger la pluie loin de votre maison à l’aide de gouttières et d’une pente appropriée pendant les périodes de pluie.
▶️ Problèmes de fondations dans le Missouri
Le Missouri est un autre état où les problèmes de fondations sont plus nombreux que la moyenne. Kansas City et St. Louis ont tous deux des sols argileux expansifs et un climat variable qui contribuent à ces problèmes.
Si votre sous-sol fuit ou est humide, vous avez peut-être besoin d’une imperméabilisation du sous-sol. Ou pire, vous avez peut-être des murs de sous-sol courbés qui doivent être réparés.
▶️Problèmes de fondations dans le Mississippi
Le Mississippi, et Jackson en particulier, connaissent également de fréquents problèmes de fondations. Le sol de cette région, connu sous le nom d’argile de Yazoo, affaiblit les fondations, les exposant ainsi à un risque de défaillance.
Le volume de ce sol se dilate lorsqu’il est humide et se rétracte lorsqu’il est sec, parfois jusqu’à 38 %. Ce mouvement radical du sol entraîne le déplacement des structures, la rupture de la plomberie souterraine et d’autres dommages.
Si vous avez de l’argile de Yazoo sous votre maison, la clé est de maintenir une humidité constante. Parfois, cela peut signifier rediriger l’eau de pluie loin de votre maison, d’autres fois, cela peut signifier utiliser un puits d’infiltration pour empêcher le sol de s’assécher.
L’argile est-elle le seul type de sol à causer des problèmes de fondations ?
L’argile n’est pas le seul type de sol à avoir un impact négatif sur les fondations. Le sable est le deuxième plus grand ennemi des fondations de maisons en béton. Bien que le sable ne se dilate pas et ne se contracte pas comme les sols argileux, il peut être emporté par les eaux, créant ainsi des vides sous les fondations. La tourbe est un autre type de sol qui se contracte et se dilate comme l’argile.
La terre glaise et la roche sont les meilleurs sols pour soutenir les fondations. Ils se compactent bien et ne bougent pas ou ne gonflent pas avec les changements d’humidité.
Dois-je acheter une maison avec des problèmes de fondations ?
De nombreux acheteurs prennent la fuite lorsqu’ils voient une maison présentant des problèmes de fondations. Ils craignent qu’il faille débourser des milliers de dollars pour réparer la maison en relevant et en soutenant suffisamment ses fondations.
Si vous êtes à la recherche d’une maison, soyez attentif aux signes courants de problèmes de fondations. Veillez également à faire inspecter votre maison. Cependant, il arrive que les problèmes de fondations passent inaperçus lors de cette étape.
Pour vous assurer que la maison que vous souhaitez acheter est structurellement solide, faites-la évaluer par un entrepreneur en fondations ou un ingénieur. Ils seront également en mesure de vous donner une idée du coût des travaux de réparation, afin que vous puissiez faire une offre en tenant compte de ce facteur.
Dans certains cas, vous pouvez faire une bonne affaire sur une maison dont les fondations sont défectueuses. Mais assurez-vous de savoir dans quoi vous vous engagez. Certains problèmes de fondations peuvent être corrigés facilement et à un prix abordable, tandis que d’autres peuvent nécessiter une fondation entièrement nouvelle et coûter jusqu’à 100 000 $.
⚠️ Ne vous fiez pas à ce que dit un agent immobilier, seul un expert en fondations peut vous aider à déterminer ce à quoi vous devez vous attendre.
Dois-je réparer mes fondations avant de vendre ma maison ?
Si vous voulez obtenir le meilleur prix pour votre maison, elle doit être dans un état presque parfait. Cela inclut la réparation des fondations si vous pouvez vous le permettre. Voir les coûts moyens de réparation des fondations.
La plupart des entreprises de fondations offrent une garantie à vie sur leurs réparations, transférable aux nouveaux propriétaires. Les acheteurs potentiels auront ainsi l’esprit tranquille car ils sauront que le problème a été réglé.
Dans certains cas, vous pourrez vendre votre maison telle quelle. Il n’est pas rare que des maisons présentant des problèmes de fondations soient achetées par des investisseurs. De plus, si vous avez l’avantage d’un marché de vendeur, certains acheteurs sont prêts à prendre en charge eux-mêmes les réparations.
Comment engager un entrepreneur en réparation ?
Les travaux sur les fondations ne sont certainement pas un projet à faire soi-même. Il est donc judicieux de demander à au moins trois entrepreneurs agréés de vous soumettre une proposition détaillée et une évaluation de vos problèmes. L’inspection moyenne dure environ deux heures. Ron Davidson de Ram Jack Systems offre également les conseils et les mesures de précaution suivants :
🟠 Renseignez-vous sur les méthodes de réparation et posez beaucoup de questions. Ne prenez pas votre décision finale en fonction de la publicité et des prix bon marché. Si cela semble trop beau pour être vrai, c’est probablement le cas.
🟠 Ne faites pas affaire avec un entrepreneur qui n’a pas fait évaluer ses méthodes de réparation par l’ICC-ES (International Code Council Evaluation Services). Cette organisation à but non lucratif veille à ce que les produits de construction soient conformes aux codes.
🟠 Dans la plupart des régions du pays, un entrepreneur réputé aura une clause pour la profondeur des pieux hydrauliques (généralement 20 à 30 pieds). Au-delà de cette profondeur, il y a généralement des frais supplémentaires, allant de 20 à 30 $ par pied. Si un entrepreneur n’a pas de clause relative à la profondeur, soyez prudent. Il est peu probable que l’entrepreneur continue d’opérer à perte, et qu’il s’arrête plutôt à la profondeur qui lui garantit un profit.
🟠 Certains projets de réparation nécessitent l’enlèvement de l’aménagement paysager dans la zone des travaux, et l’entrepreneur ne garantit généralement pas qu’un buisson ou un arbuste survivra après l’enlèvement et le remplacement.
🟠 Les garanties pour les travaux de fondation sont très importantes, alors portez une attention particulière à leurs conditions. N’oubliez pas qu’une garantie n’est aussi bonne que l’entreprise qui la soutient. Recherchez une entreprise nationale qui peut offrir une garantie fiduciaire. Cela signifie que si l’entreprise fait faillite, un plan est en place pour assurer un service de suivi, si nécessaire.
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